郁亮：跑下去
这一次，万科董事会主席郁亮不忐忑了。
今年 3 月的年度业绩会，郁亮表示自己 " 特别忐忑不安，就像一个学生没考好试要拿成绩单给父母看一样 "。
时隔 5 个月，郁亮带着止跌企稳的半年答卷向行业传递信心。
今年上半年，万科实现营业收入 2069.2 亿元，同比增长 23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润 122.2 亿元，同比增长 10.6%，实现企稳回升。
8 月 31 日，万科召开 2025 年度中期业绩发布会。会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，郁亮重申了其在 6 月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。
他认为，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。" 现在稳预期出现了比较大的挑战，要重建市场信心。"
稳预期出现了比较大挑战
在行业各方言论中，" 信心恢复 " 一直被认为是当前最关键、最紧要的事。过去一两年，部分龙头房企还能跳脱行业大势，走出独立行情，但当下也难独善其身。
2025 年上半年，万科实现销售面积 1,290.7 万平方米，销售金额 2,152.9 亿元，同比分别下降 41.1% 和 39.3%。
销售同比下滑是绝大多数 TOP50 房企的业绩现状。
郁亮坦言，7、8 月和 6 月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，但一方面，6 月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素，后续本身就会有所回落；另一方面，7 月以来，出现了 " 停贷 " 事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。
在今年 6 月的股东大会上，郁亮不再喊 " 狼来了 "，而是希望给行业传递信心，首次抛出了 " 短期房地产市场触底 " 言论。此后，关于短期市场是否真正触底也在持续引发行业讨论。
尽管 7、8 月数据出现了回落，但郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个 10 万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。
举例而言，目前市场的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰 10 亿 -11 亿平方米，其中一、二线城市要淘汰 3 亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。
" 市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。所以住宅刚需是存在的，这个市场仍然是蛮大的。现在房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大目标，前两个基本已经实现了，现在稳预期出现比较大的挑战。"
上半年，万科实现超 11.5 万套住宅的平稳交付，35% 交付批次实现交房即交证，较 2025 年全年的比例提升 10 个百分点。今年以来，万科竣工规模保持增长，实现竣工面积 1443.7 万平方米，同比增长 17.8%，预计全年竣工面积与年初计划基本持平。
关于万物云分拆上市的问题，郁亮认为，分拆物业上市不是卖猪仔，好的价钱就卖掉。而是说通过上市获得更多发展空间，所以说不在于短期市场估值，更在于怎么获得更多力量支持其进一步发展。
上半年马马虎虎
之所以要敬畏市场、尊重市场，就是因为没有谁能做到次次准确预判市场、不会出现失误。诚如龙头房企碧桂园、万科在半年业绩会上都表示，即便对市场变化有提前预判，但实际的变化程度仍然超出预期。
郁亮认为，在行业冬天里，当下最重要做的事情就是生火取暖。如果不能生火取暖，在冬天里生存还是很有影响的。万科历来重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，这是万科牢牢坚持的原则。
万科在规模和债务方面一直比较克制，在过去一段时间的规模竞赛中，万科虽然保持在第一阵营，但还是有很多人关心万科能不能再回到行业老大的位置。
对此，郁亮表示，万科对规模始终抱着克制心态。去年以来，万科有关工作对应的措施采取比较早，也比较扎实。销售回款效率一直保持比较高水平，债务结构、成本方面有进一步优化提升。
上半年，万科保持 " 绿档 "，经营性现金净流入 82.9 亿元，同比增长 22.2%；持有货币资金 1410.7 亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和 626.4 亿元，覆盖倍数为 2.3 倍；净负债率 35.5%，连续 21 年低于 40%。
虽然优质房企在融资端仍然具有一定优势，但在信心脆弱的当下，销售端的购房者更关注的是保交付能力，即便是龙头房企，也需要一再强调自身的交付能力。
" 请客户放心，我们万科会保证交付、保证质量。" 从 7、8 月到今天为止，郁亮基本走遍了全国 30 多个城市，看了 100 多个项目，主要任务是督战，看万科的房子交得怎么样。
当然，在郁亮看来，安全只是一个底线问题，" 止跌企稳、稳中提升 " 仍然是万科全年的工作主题。
" 上半年从结果来看，还马马虎虎，关键是能不能走下去的问题，能不能保持下去的问题，这个时候取决于背后能力有没有建立起来，我们的肌肉有没有长起来。"
万科总裁祝九胜补充道，万科现在每天、每周、每月交付复盘，内部也不断有日报、周报、月报，不断进行经验分享，不断进行能力积累。总而言之，在一个艰难市场上，对销售能力、销售动作铺排有更高要求，这是不断长肌肉的过程，对此有基本信心。
" 市场确实有低迷一面，这个时候毛利率肯定承受一定压力。对万科而言，首要选择是确保经营安全，毛利率承压是一个短期现象。我们认为，没有哪一个行业必然好、也没有哪一个必然差，房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。"
万科上半年获取新项目 19 个，总规划计容建筑面积 307.8 万平方米。从投资金额来看，一二线城市的占比达到 95.6%，在手资源可满足后续发展需要。截至 6 月底，在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 13722.8 万平方米。
" 到未来，在当前情况下我们也有非常大压力，还有非常多指标表现不尽如意。对我们而言，要努力平衡好，遇到问题去解决问题，发现短板去弥补短板，" 郁亮最后总结道，保持着绝不能躺平、保持跑下去的状态，相信一定能够通过不断地跑下去，跑出健康、跑出未来。
截至 8 月 31 日收盘，万科 A 报 16.63 元，大涨 4.66%，创 7 月以来最大涨幅。
每日经济新闻
