深圳楼市：比亚迪职工房怎么样？

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

近期问答集锦

【粉丝提问】坪山，比亚迪修的职工房，在深圳惠州交界处，价格一万七八，88和68平方米，有买的意义吗？

回答：

这类职工房意义不大，坪山先往中心围先靠拢，中心价格稳了，价格外溢了，才会让外围受益

【会员提问】老师说说我的情况，在深圳没有房产，去年已经获得名额。目前现在在中山生活和工作，在三乡有一套120的自住房，是学区房，没有欠款，另外在中山火炬开发区贷款一套四房，贷款120W；还有一套珠海金湾区一套小三房，贷款70W，目前手上有100W+，普通工薪家庭，两人加起来月入4W+，现在是还掉贷款还是理财还是再入手一套呢？求指点，感谢！

回复：

1.两套190万的贷款，月供差不多1万出头，目前不会吃力，但是如果再叠加负债，加上两个小孩，就可能会吃力，建议优化置换优先。不清楚火炬开发区和金湾到现在具体的持有年限流动性和收益情况，先保留意见。但是有一点很重要，投资房子不在于量，而在于选筹片区和增值空间，如果长持5年计划，中山的火炬开发区和翠亨新区都可提前布局，会有一波行情，原因就不赘述了

2.贷款不要提前还。如果再入，需要控制仓位，精细化负债。新叠的负债不建议超过180，总负债370，总月供不超过2w，留50万做备用金，选择230附近的有潜力的标的。（浮动15%左右）

3.对于多套投资者，优先置换>加仓砖位>稳健固收理财。良性的资产结构，不一定需要“2个王+4个二”，好的时机，承接好的“顺牌”，一样是赢家。

【会员咨询】老师，您好！想请教宝安尖岗山的中海九号公馆平层，景观能看到水库，180多平方的价格 2000万左右。未来随着新建楼盘的入住，商业配套和交通会改善吗？未来这个房产的保值，增值和流通性怎么样？

回复：

1.商业配套会随着万科都会四季的配套商业，有所提升，但是交通配套上，轨道交通的规划，目前区域还属于真空区域，即使未来12号线，15号线建起来以后，步行依然还有1-2公里距离。

2.教育方面，目前已经有的宝安中学（集团）实验学校，新安中学（集团）外国语学校两年九年一贯制重点学校，曦城的协同国际学校，未来即将还有由万科代建的36班的九年一贯制公办学校，在集团化大背景下，尤其万科也特别擅长运作集团化（深中龙初，深中南山创新学校等等），教育资源提升概率很大。

3.区域本身是居住区，中海九号公馆平层的视野，格局风水都俱佳，随着商业教育等陆续完善，市场认可度也会逐步提高。尖岗山外围的产业园，也在逐步旧改转型，华润雪花啤酒总部、甲岸工业园项目、艾可工业区项目、71区、33区项目、上合英发工业园目等重大更新改造项目推进，片区未来五年累计还将逐步新增释放产业空间约215万平方米。产业升级后，会是西部走廊上，宝安区的高新园。

4.未来的尖岗山的潜力值得期待，最大的不确定性在于未来多久，按照工业园城市更新的进度以及打新楼盘的在建情况，蜕变的周期，从市场认可到市场热捧，至少还需要5年。短投的不建议。这个价格也比较符合现在的价值。

【咨询】表哥老铁早上好，我想问一下，我现在现金60，还有机会上车吗？我的情况是：沙井一套小产权108平，月收入2.2，很想在深圳投资一套房产，不考虑学位，可以放长一点时间也行。有机会上车吗？我想堵一下旧改哪里合适呢？谢谢你!盼复。

回复：

1.60以内标的，可以通过运用一些方法多贷一些房贷，是可以实现300以内的标的。

2.房子新一些的龙中，横岗，坪山，平湖这些，楼龄会新一些，会买到一些3房。前提的多贷一些。关内的话，比较适合做GP的，罗湖会多一些。原因在于罗湖涨得相对慢的大前提下，成交量多，不像宝中这些片区涨得过猛，导致评估由于滞后而上不去。

3.假如以罗湖城市天地为例，270万小2房，正常首付需要81万，但是评估到330，贷款可以贷230，首付40，税费4-8w，月供1.2w，租金回报6-8k，60万以内，是可以上车的，出租出去压力非常小。一旦有了住宅红本后，后续依然可以继续通过房产，融资一些低利息的资金在手，资金成本4-7%左右，有了房子，也容易批大额信用卡。但是以上，都需要有熟悉的评估渠道，每一步提前规划好，顺序很重要。